Jak pokazuje doświadczenie, najczęściej do postępowań rozgraniczeniowych dochodzi wskutek… całkowitego przypadku. Spokojne, wieloletnie zamieszkiwanie na nieruchomości, czasem z dziada pradziada, żadnych sporów granicznych i nagle znajdujemy się z sąsiadem w sądzie – to najczęstsza relacja osób, które zetknęły się z rozgraniczeniem w praktyce. A wszystko zaczęło się od tego, że sąsiad chciał postawić płot i wezwał geodetę…

Na początek…geodeta

Pierwsza faza postępowania rozgraniczeniowego ma charakter administracyjny. Faktycznie przeprowadza ją geodeta działający z upoważnienia wójta/burmistrza/prezydenta miasta. Na tym etapie postępowania geodeta ma bardzo szerokie uprawnienia – może zostać przed nim zawarta nawet ugoda na gruncie. Jeśli jednak nie zgadzamy się z przebiegiem granicy, który przedstawił geodeta – ponieważ faktycznie granice posiadania są inne i tak zostały ukształtowane przez lata – mamy prawo do rozpoznania naszej sprawy przez sąd. Bardzo często dowiadujemy się od geodety, że nasz dom stoi w granicach ewidencyjnych działki sąsiada. Taki wniosek to nie ostateczność i można z nim polemizować. Strona niezadowolona z ustalenia przebiegu granicy może żądać, w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji w tej sprawie, przekazania sprawy sądowi.

Mapa czy terytorium?

 To postępowanie przed sądem jest właściwe dla dowodzenia faktycznego zakresu posiadania i przebiegu granicy. Jak wynika z ugruntowanego orzecznictwa sądów powszechnych i Sądu Najwyższego, przedmiotem postępowania rozgraniczeniowego są granice w terenie, tj. na gruncie, a nie na planie (mapie). Mapa jest wtórnym wyrazem granic na gruncie. W sprawie o rozgraniczenie chodzi w istocie rzeczy nie o same granice, lecz o to, do jakich granic sięga prawo właściciela i o wydanie gruntu do tych granic1.

Podstawy rozgraniczenia przed sądem

 Sąd dokonuje rozgraniczenia na podstawie następujących kryteriów: po pierwsze aktualnego w dacie orzekania stanu prawnego nieruchomości, po drugie: ostatniego spokojnego stanu posiadania, po trzecie: wszelkich innych okoliczności. Każde z kryteriów ma pierwszeństwo przed kolejnym. W praktyce oznacza to, że dopóki istnieje możliwość rozgraniczenia według stanu prawnego, sąd nie może dokonać rozgraniczenia na podstawie wszelkich innych okoliczności. Co istotne, stan prawny nieruchomości może podlegać skorygowaniu przez zasiedzenie przygranicznego pasa gruntu.

Ewidencja nie taka straszna

 Niewątpliwą zaletą postępowania przed sądem jest to, że właściciel może dowodzić granic swej własności nie tylko poprzez dane ewidencyjne, które mają charakter czysto techniczny. Można posłużyć się wszelkimi środkami dowodowymi, przede wszystkim dokumentami urzędowymi i prywatnymi, istniejącymi na gruncie znakami i śladami granicznymi, zeznaniami świadków, przesłuchaniami stron, oględzinami nieruchomości i opiniami biegłych. W konsekwencji jeżeli plany geodezyjne i znaki graniczne na gruncie odbiegają od istniejącego na spornej granicy stanu posiadania, ustalenie stanu prawnego nieruchomości może nastąpić z uwzględnieniem nabycia własności przygranicznych pasów gruntu przez zasiedzenie2. W praktyce zatem może okazać się, że nasz dom wcale nie stoi na działce sąsiada lecz w granicach naszej nieruchomości.

adw. Wioletta Gołębiewska

[1] Por. post. Sądu Najwyższego z 7.10.2003 r., sygn.. akt IV CK 54/02.

[2] Por. wyrok Sądu Najwyższego z 26 kwietnia 1967 r., sygn. III CR 424/1966.